Şantiye Dergisi 381. Sayı (Mayıs-Haziran 2020)

Çünkü kat mülkiyeti kurulduğu sırada, objektif ölçüler uyarınca üst katta yer alan geniş bir daire, zemin katta yer alan güneş görmeyen bir daireden çok daha değerli olacaktır. Arsa payına ilişkin muhtemel bir ihtilafta, daire sahibinin daireyi somut olayda hangi fiyata aldığının ise hiçbir önemi yoktur. Bağımsız bölüm malikleri ancak bağımsız bölümlerine özgülenen arsa payları oranında hak ve yükümlülüklere sahip olacaklardır. Bu yazı kapsamında, arsa payı kavramı ve arsa payı sebebiyle gün- deme gelebilecek hukuki meseleler “ Arsa Payı Kavramı, Uygulama- sı, Beraberinde Getirdiği Sorun- lar ve Arsa Payı Düzeltme Davası ” başlığı altında soru-cevap şeklinde değerlendirilecektir... Arsa Payı nedir, nasıl kurulur? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Tarif- ler başlıklı 2. maddesi arsa payının tanımını yapmıştır. Buna göre “Arsa- nın, bu Kanunda yazılı esasa göre ba- ğımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı” arsa payı olarak ifade edilmiştir. Yine aynı kanunun Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği başlıklı 3. maddesi arsa payının nasıl kurulacağını açıklamaktadır; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” Arsa Payı bağımsız bölümden ayrı olarak devredilebilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Bağım- sız Bölümlerle Arsa Payı Arasında- ki Bağlantı başlıklı 5. maddesi “Kat mülkiyetinin başkasına devri veya mi- ras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, mi- ras yoluyla da geçmez ve başka bir hak- la kayıtlanamaz.” demek suretiyle arsa payının bağımsız bölümden ayrılama- yacağı, yine aynı maddede “Kat mül- kiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğin- den arsa payını da kayıtlar” denilmek suretiyle ayrı bir hakka veya borca konu olamayacağı belirtilmiştir. Arsa payı bağımsız bölüm ile birlikte hareket etmekte, bağımsız bölümün kendisinden ayrılmaz bir parçasını oluşturmaktadır. Arsa payının bağımsız bölümden ayrı devredilmesi mümkün değildir. Her bir bağımsız bölüme arsa payı verilmesi gerekir mi, bağımsız bölüme bağlanmamış arsa payı (açığa arsa payı) bırakılabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ba- ğımsız Bölümlerle Arsa Payı Ara- sındaki Bağlantı başlıklı 5. mad- des i “Anagayrimenkulde, kat mülkiyet” demek suretiyle kat irtifakı kurulmuş devredilebilir hak niteliğine kavuşmuş her bir bağımsız bölüme arsa payı bağlanması gerektiği belirtilmiştir. Bağımsız bölüm kavramının oluşması için arsa payı kavramı kurucu unsur niteliğindedir. Bu nedenlerle arsa payı verilmeyen bağımsız bölüm düşünülemeyeceği gibi açığa bırakılmış arsa payı da düşünülemez. Ancak uygulamada kanun hükmü aksine, hesaplamadan kaynaklı veya bağımsız bölümniteliği olmayan yerlere arsa payı verilmesi suretiyle açığa pay bırakıldığına şahit olunmaktadır. Arsa payına bağlanan ortak yerlerden yararlanmaya veya ortak gidere katılmaya ilişkin haklar ve borçlar nelerdir? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ortak Yerler Üzerinde başlıklı 16. madde- sinde “Kat malikleri anagayrimenku- lün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, te- ras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” “Anagayrimenkulün Genel Gider- lerine Katılma” başlıklı 20. madde- si; “Kat maliklerinden her biri arala- rında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için topla- nacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta prim- lerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımgider- leri ile yönetici aylığı gibi diğer giderle- re ve ortak tesislerin işletme giderleri- ne ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.” Buradan da anlaşılmaktadır ki, arsa payı çok olan gayrimenkul sa- hibi ortak alanlardan daha çok ya- rarlanma hakkına sahiptir. Bununla birlikte genel giderlere de daha çok katılacaktır. Anagayrimenkule bağımsız bölüm ilave edilebilir mi, ilave durumunda arsa paylarının dağılımı nasıl belirlenecektir? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Ba- ğımsız Bölüm İlavesi” başlıklı 44. mad- desi anagayrimenkule yapılacak ilave- lerin oybirliği ile yapılması gerektiğini karara bağlamıştır. Anılan kanun, aynı şekilde anagayrimenkulde bütün bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının belirlenmesini de oybirliği 85 MAYIS-HAZİRAN 2020 HUKUK