Şantiye Dergisi 381. Sayı (Mayıs-Haziran 2020)

ile alınacak karara bağlamıştır. “Anagayrimenkulün üstüne kat ila- vesi veyamevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncümaddenin ikinci fıkrasında ya- zılı yerlerin sonradan yapımı veya ila- vesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oy- birliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, ya- pılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirli- ğiyle tesbit edilmesi şarttır.” “Davanın konusu, çatı katın tam kata çevrilmesi ve hasıl olacak yeni duruma göre tapudaki arsa payları- nın düzeltilmesi isteminden ibarettir. Çekme katın tam kata çevrilebilmesi için ilk iki koşuldan biri, kat malikleri Kurulunun buna oybirliği ile karar ver- mesi ve ana gayrimenkulün bu inşaat- tan sonra alacağı duruma göre yapılan yeni ilavelerde dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesidir.” (Yar- gıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1976/5- 1992, K. 1977/374, T. 13.4.1977). Arsa payının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı yahut doğru tahsis edilmediği durumlarda hakkı ihlal edilenlerin başvurabileceği yollar nelerdir? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteli- ği” başlıklı 3. maddesi “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bö- lümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle de- ğiştirilemez. 44. madde hükmü sak- lıdır.” demek suretiyle hakkının ihlal edildiğini düşünen her bir kat maliki ve kat irtifakı sahibine mahkemeler- de dava açmak suretiyle arsa payını düzenleme hakkı, yetkisi verilmiştir. Arsa payı düzeltme davasını kim, kimlere karşı açabilir? Arsa payı düzeltme davasını ana- gayrimenkulde bağımsız bölüm sahi- bi olan herkes açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken arsa paylarının tes- cili sırasında anagayrimenkuldemalik olan ve tescilden haberdar olan kişi- nin bu davayı açamayacağıdır. Bu kişi- nin bağımsız bölümünü devri halinde yeni malikin dava açma hakkı saklıdır. Kiracı veya irtifak hakkı sahibinin dava açma hakkı yoktur. “...Davacının arsa payının düzeltil- mesini istediği 13 numaralı bağımsız bölümün tescili esnasında anataşın- mazda kat maliki olup verilen arsa pa- yından haberdar olduğu anlaşılmakla yerinde olmayan bütün temyiz itiraz- larının reddi ile usul ve yasaya uygun hükmün HMK 370/1. maddesi gereğin- ce onanmasına…” (Yargıtay 20. HD E. 2019/2849, K. 2019/5582, T. 7.10.2019). Arsa payı düzeltme davalarında, davacı dışında kalan tümbağımsız bö- lüm maliklerinin davalı konumunda gösterilmesi zorunludur. Aksi halde taraf teşkili sağlanamadığından dava- nın reddi gerekecektir. Burada zorunlu dava arkadaşlığından bahsedilecektir. “Davanın niteliği gereği yargılama- nın sonunda verilecek karar, dava ko- nusu anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı maliklerinin hukukunu da yakından ilgilendirdiğin- den, hükmün infazının sağlanabilmesi açısından usul ekonomisi ilkesi göze- tilerek, dava konusu anataşınmazın bağımsız bölümlerinin tamamını gös- terir son tapu kayıtları celbedilip, ba- ğımsız bölüm maliklerinin davaya dahil edilmesi ve sonrasında tarafla- rın tamamının iddia ve delilleri doğ- rultusunda oluşacak sonuca göre hü- kümkurulması gerekirken…” (Yargıtay 20. HD, E.2017/5442, K. 2019/1190, T. 20.2.2019). Arsa payının düzeltilmesi istemli davada mahkemece hangi tarihteki arsa yapı değeri dikkate alınacaktır? Arsa payının tespitinde hangi hususlara bakılacaktır? Şahit dinlenebilir mi? Arsa payı düzeltme davalarında Kat irtifakı kurulduğu tarihteki değe- rin esas alınması yerinde olmakla bir- likte, eğer kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiye- tine geçiş tarihindeki bağımsız bölüm arsa payı değeri dikkate alınacaktır. “Somut olayda arsa paylarının tek- rar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu incelemenin kat irtifakı yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiye- tine geçilmiş ise kat mülkiyeti tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu ne- denle dava konusu taşınmazın önce- likle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir.” (Yargı- tay 20. HD E. 2019/2005, K. 2019/3843, T. 10.6.2019). Arsa payı düzeltme davalarında mahkemece dikkate alınacak husus kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurul- duğu zamandaki söz konusu bağımsız bölümün bulunduğu kat, alanı, ısınma 86 MAYIS-HAZİRAN 2020 HUKUK