Şantiye Dergisi 381. Sayı (Mayıs-Haziran 2020)

sistemi, aydınlanması, mimari kullanı- mı ve konumu, cephesi ve manzara- sı gibi birçok husus değerlendirmeye esas alınır. Bununla birlikte iddia sa- hibi iddiasını şahit dahil her türlü delil ile ispat edebilir. “Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa payları- nın bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerdemahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağım- sız bölümün değeri ile bölüme özgü- lenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu iş- lem yapılırken de, bağımsız bölümle- rin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanı- mı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alına- cak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle mey- dana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.” (Yargıtay 20. HD, E. 2019/5696, K. 2019/7038, T. 2.12.2019) “...deniz manzarası konusunda ge- rekirse şahit de dinlenerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.” (Yargı- tay 18. HD, E. 1998/5277, K. 1998/8427, T. 7.7.1998). Arsa payı düzeltme davası ne zamana kadar açılabilir? Arsa payının düzeltilmesi davası anayapının kat irtifakı veya kat mül- kiyeti statüsünü koruduğu süre içe- risinde açılabilir. Bu süre zarfında zamanaşımı/hak düşürücü sürelerin işlediğinden bahsedilemez. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde günde- me gelen arsa payı sorunlarının ana- yapının yıkılmasına karar verilmeden önce açılması gerekmektedir, aksi halde dava açılamayacağı için paylı mülkiyete dönüşen tapuda her bir hak sahibi sadece arsa payı kadar hakka sahip olacaktır. “Dava konusu anataşınmaz yıkıl- dığına göre, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerden bahse- dilemeyeceğinden, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesini uygulamak mümkün değildir. Arsa paylarının yeniden belirlenmesine ilişkin davalar, anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü korudu- ğu sürece açılabilir.” (Yargıtay 18. HD E. 2007/9977, K. 2008/2372, T. 3.3.2008) Kat irtifakının veya kat mülkiyeti- nin ortadan kalkması için yapının yı- kılması zorunlu olmayıp, yapının fiilen mevcudiyetini koruyor olmasına rağ- men anayapının harap olması, kamu- laştırılması, imar planlarının iptal ol- ması gibi nedenlerle de kat irtifakının veya kat mülkiyetinin ortadan kalk- ması mümkündür. Bu durumlarda da artık arsa payının düzeltilmesi davası açılamayacaktır. Arsa payı düzeltme davasında yıkımı önlemek amacıyla ihtiyati tedbir olarak mahkemeden yıkımın durdurulması kararı verilmesi istenebilir mi? Hukuk Muhakemeleri Kanun’u İhtiyati Tedbirin Şartları başlıklı 389. maddesi; “(1) Mevcut durumdameydana ge- lebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorla- şacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme se- bebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkın- da ihtiyati tedbir kararı verilebilir. (2) Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işle- rinde de uygulanır” şeklindedir. Arsa payının düzeltilmesi dava- sının anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu süre içerisinde açılabileceğini belirtmiş- tik. Anayapının yıkılması halinde arsa payı düzeltme davası açılamayacağı ve bu sebeple hakkın elde edilmesi tamamen imkânsız hâle geleceğinden, yapının yıkımının tedbiren durdurul- masına karar verilebilir. Benzer bir durum 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürül- mesi Hakkındaki Kanun”un kapsamı- na girmiş yapılarda da ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği konusun- da tartışılabilir. Nitekim söz konusu kanun ilk metninde tesis edilen idari işlemlere karşı açılacak davalarda yü- rütmenin durdurulmasına karar veri- lemeyeceği belirtilmişti. Ancak bu hü- kümAnayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli 2012/87 E. ve 2014/41 K. sayılı kararı ile iptal edil- miştir. Buradan da anlaşılmaktadır ki yürütmenin durdurulması kararı ile aynı sonuçları doğuran ihtiyati tedbir kararı yapının 6306 sayılı kanun kap- samına girip girmediğine bakılmaksı- zın verilebilecektir. ÖNERİLER 1. Arsa payının belirlenmesindeki usulün tarihsel gelişim süreci nedir, arsa payının belirlenmesi sürecinde ileride oluşabilecek adli ihtilafların önlenmesi amacıyla hayata geçirilebilecek uygulamalar nelerdir? Tarihi gelişim olarak arsa payı- nın düzenlenmesinde üç farklı süreç yaşanmıştır. Arsa payı, irade özgürlüğüne daya- lı olarak kat maliklerince belirlenmek- te ve paylı mülkiyete dayalı değişmez- lik sonucuna tabi olmakta idi. 1983-2007 yılları arasında KMKm. 3/2 hükmüne tabi olarak yine kat ma- liklerinin irade özgürlüğüne ve fakat hâkimin müdahalesine tabi olduğu belirtilmiştir. 2007 yılı sonrasında ise KMK m. 3/2 hükmüne tabi olarak proje müel- lifi tarafından irade özgürlüğüne bağ- lı olmadan kurulduğu fakat hâkimin müdahalesine tabi olduğu dönem başlamıştır. 2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanu- nunun 3. maddesinde yapılan deği- şiklikle birlikte, kat irtifakı/mülkiye- ti projesinde arsa payının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne bağlı olarak saptanacağı belirtilmiş- tir. Maddenin eski metni bağımsız bö- lümdeğeri ile oranlı belirlemeden söz ediyordu. Kat mülkiyetinin ve kat irtifakı- nın niteliği (Madde 3): “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölüm- lerinden her birinin konum ve büyük- lüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortakmülkiyet esaslarına 87 MAYIS-HAZİRAN 2020 HUKUK