Şantiye Dergisi 386. Sayı (Mart-Nisan 2021)

101 MART-NİSAN 2021 HUKUK oyun alanına dönüştürülmüş olması, interkom sisteminin sözleşmeye göre yapılmamış olması, sosyal tesislerin da- valı adına kayıtlı alanda bulunması, göl ve koru etapları arasında yol olmaması, bilirkişi raporunda belirtildiği gibi eksik iş olarak kabul edilmiş olup, ayıp ihbarına gerek olmadığı belirtilerek ya zılı şekilde karar verilmiştir. Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak so- nuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne ol- duğu noktalarında toplanmaktadır (...) Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır. AYIP, yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların ol- masıdır. EKSİK İŞ ise sözleşme konusu işleri n yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir. EKSİK İFA ise, kanunlarımızda ta- nımı yapılmamakla birlikte, 4077 Sayılı Kanunun 4. mad- desinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olun- maktadır. (...) Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahke- mece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren eksiklik olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiştir. Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açılandığı üzere bu hu- susların açık ayıp olduğu (...)” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRE- Sİ, E. 2016/26078, K. 2019/12738, T. 17.12.2019) • Taraflar arasındaki sözleşmede veya eki teknik şart- namede otopark alanlarının nasıl olacağı belirtilebile- ceği, gibi bazen de reklam ve tanıtım kitapçıklarında, broşürlerinde, satış maketlerinde, mahal listesi ve krokide, internet sitesinde vb. yerlerde bu belirtmede bulunulabilir. Her iki durumda damüteahhidin sorum- luluğu devam etmektedir. ”Davacı, (...) projenin reklam ve ilanlarında bildirilen vasıflara uygun olarak yapılandırılmaması nedeniyle gizli ayıplı bulunduğunu ve değer kaybına sebebiyet verildiğini bildirerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak 5000 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini ta- lep etmiştir. (…) Davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun, satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, da- vacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarih- te kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. (…) Eldeki davada, davacının ileri sürdüğü hususlar “eksik ifa” değil, “açık ayıp” nitelindedir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 2014/13-591, K. 2015/875, T. 25.2.2015) “Davacı, 22/10/2007 tarihinde yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ... ... Mahallesi, ... Sitesi A-8 Blok 34 numaralı daireyi davalıdan satın aldığını, satış ofisin- de tanıtımı yapılan vaziyet planı ve gösterilen inşaat ala- nına göre tüketici olarak görsel katalog ve ilanlarla hile ile yanıltıldığını, masaj odası ve büfe bar yapılmadığını, kapalı yüzme havuzu ile sauna ve buhar odasının ise yak- laşık 4000 kişinin yaşadığı sitede yeterli olmadığını, akıl- lı ev sistemi alt yapısının kurulmadığını, tüm dairelerde yangın algılama ve springler sisteminin kurulmadığını, klima için alt yapının yapılmadığını, davalının sözleşme ve reklam bro şürlerine göre eksik, ayıplı ve kötü ifada bulunduğunu, güneş kolektörleri ile destekli su ısıtma sisteminin konulmadığını, ıslak zeminlerdeki suyun geri dönüşümünün sağlanarak klozetlerde kullanımı ile ilgili taahhüdün yerine getirilmediğini, atıksuyun yeşil alan su- lamasında kullanılmak üzere depolanmadığını, çatılarda peyzaj yapılmadığını ve kullanıma uygun düzenlenmediği- ni, A8,A7 ve A6 bloklarında yangın alarm ve springler siste- mi ile her daireye en az bir otopark yapılmadığını, cephenin denize doğru yapılmadığını, blok elektrik odalarının izolas- yonunun yapılmadığını ve su sızıntısının olduğunu, tüm bu hususların maliyet ve değer düşüklüğü yarattığı açık olup sözleşmeye de aykırı olduğunu, (...) Mahkemece, (...) bu hususların eksik iş niteliğinde olduğu bildirilmiş ve mahke- mece söz konusu rapor hükme esas alınarak değer kaybına hükmedilmiş ise de bunların yapılmamış olmasının davacı- nın satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşü- ren açık ayıp niteliğinde olduğu (...).” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ, E. 2016/20009, K. 2019/9112, T. 30.9.2019) • Bununla birlikte, eğer ki sözleşmede veya sözleşmenin eki teknik şartnamede, reklam ve tanıtım kitapçıkla- rında, broşürlerinde, satış maketlerinde, mahal listesi ve krokide, internet sitesinde vb. yerlerde herhangi bir vaatte bulunulmamış ise müteahhidin sorumlu oldu- ğu kabul edilemez. “Davacı vekili, müvekkili ve dava dışı diğer arsa malik- leri ile davalı şirket arasında 24.01.2008 tarihli arsa payı