Şantiye Dergisi 387. Sayı (Mayıs-Haziran 2021)

101 MAYIS-HAZİRAN 2021 HUKUK lerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilecektir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklı- dır. İleriye etkili fesihte arsa sahibi, gerçekleştirdiği inşaat oranında yükleniciye arsa payını devretme yükümlülüğü devam etmekle birlikte, yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini talep edebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye veya geriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranında bitirilmesi eşik olarak alınmıştır. Yine Yargıtay kararlarıyla istikrar kazandığı üzere inşaatın her aşamada ileriye etkili feshinden söz edilebilirken, %90’ı bitirilmiş bir inşaatın geriye etkili feshinden söz edilemez. Her ne kadar bir kısım Yargıtay kararlarında akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir denilmekteyse de burada kastedilen anlam %90 oranında tamamlanan inşaatlarda artık geriye etkili feshinmümkün olmayacağıdır. “Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi sebebiyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bu- lunan 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. Fesih akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik do- ğuran bir hak olup, fesih ile akdî, ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmekte ise de, inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin ada- let duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 25.01.1984 gün 3/1 Sayılı kara- rı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olması- nın sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından, taraflar karşı- lıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uy- gun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bu- nun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye et- kili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru sebebiyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Da- iremiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, ak- din ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir. ” ( YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ E. 2015/10148 K. 2017/3800 T. 21.12.2017) “Ancak, gerek Dairemiz gerekse Hukuk Genel Kuru- lu kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bu- nun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğura- cağı üzerinde durulması gerekir. İleriye etkili fesih talebi- nin kabulüne karar verilmesi gereken hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edile- mez (...) Bu durumda mahkemece inşaatın gerçekleştir- me seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa sahibince kat karşılığ ı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle 25.01.1984 gün 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında belirtilen oranda yapılmamış olması sebebiyle akdin ileriye etkili feshinin koşulları oluşmamış ise de, Dairemizin 07.04.2004 tarih 2003/4795 Esas ve 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye et- kili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve ken- disine ait bağımsız bölümlerin tesbiti isteyebileceğin- den arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin tes- bitine karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.” ( YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2018/4947 K. 2019/3227 T. 8.7.2019) ARSA PAYI (KAT KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ FESHİ DURUMUNDA Yüklenici, edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebil- me hakkı doğar. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu payları talep üzerine arsa sahibine geri döner. Yük-