Şantiye Dergisi 387. Sayı (Mayıs-Haziran 2021)

102 MAYIS-HAZİRAN 2021 HUKUK lenici, sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibi, sözleşmenin geriye etkili feshi ile sadece yükleniciye devrettiği tapu paylarını değil, aynı zamanda yüklenicinin de üçüncü kişilere devrettiği tapu paylarının iptalini isteyebilir. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için ken- disine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getir- mesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, geriye etkili fesih durumunda yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tüm tapu kayıtları illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlemler yolsuz tescil durumuna düşer. Üçüncü kişilerin (yani yüklenicinin kendisine devredilmiş olan arsa paylarını satıp devrettiği kişilerin ve bunlardan devralan sonraki kişilerin) kazanımlarının TMK m. 1023 uyarınca korunması da mümkün değildir. Alıcı- üçüncü kişiler iyiniyetli kabul edilemez. Aksine onların iyi niyetli olmadıklarını kabul etmek gerekir. Zira üçüncü kişi, söz konusu payı taşınmazda inşa edilecek bağımsız bölü- me karşılık aldığından, yüklenicinin arsa malikine yönelik hakkına ancak kendi edimini yerine getirmesi hâlinde ka- vuşacağını bilecek durumdadır. Henüz tamamlanmamış bağımsız bölümü satın alan bir kimsenin, inşaatı görme- mesi, tapudaki gerçek malikin ve satan kişinin kim oldu- ğunu bilmemesi mümkün değildir. Aksi düşünce hayatın olağan akışına aykırı düşer. Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üçüncü kişinin yük- leniciden bağımsız bölüm temlik almasına dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunla- rımızda bir düzenleme mevcut değildir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri mey- dana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirme- diğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahipleri tarafın- dan kabul edilebilir bir eserin yapıldığından söz edebilmek için; imara, kat karşılığı inşaat sözleşmesine, bilim ve fen- ne, onaylı projeye uygun olarak imal edilmiş bir eserin ol- ması gerektiği açıktır. “Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzen- lenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zor- layabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesine göre; ‘Borçlu, devri öğren- diği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.’ Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacak- lıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecek- se, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etme- sinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini ta- mamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.” ( YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2020/1505 K. 2021/426 T. 23.2.2021) “Yarım bırakılan inşaatla ilgili çok basit bir incelemey- le dahi arsanın yükleniciye ait olmadığı anlaşılabilecek durumdadır. Zira henüz tamamlanmamış inşaatta pay satın alan bir kimsenin, inşaatı görmemesi, gerçek ma- likin ve satan kişinin kim olduğunu bilmemesi mümkün değildir. Belirtilen iki davalı, araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcının, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yük- lenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkı- nın doğmayacağını bilmekte ve bilebilecek durumda olduklarından arsa maliki tarafından avans olarak ve- rilen arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak ta- puyu devralmaktadır. Hakkında iyiniyet iddiası ileri sürü- lemeyeceği gibi TMK’nın 1023.maddesinin de uygulanma